Специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank презентовали предварительные итоги III квартала 2020 года на рынке складской недвижимости России. К одному из основных трендов можно отнести смещение спроса на складские площади в регионы России – по прогнозам аналитиков, объем сделок до конца 2020 года может достигнуть 800 тыс. кв. м, что почти в 3,5 раза больше, чем в 2019 году. Также стоит отметить неравномерный ввод нового предложения: в Московском регионе и Ленинградской области объемы ввода сократились, тогда как в регионах России отмечен рост в 3,6 раза.
Halfpoint / shutterstock
По прогнозам аналитиков Knight Frank, 52% или около 700 тыс. кв. м качественных складских площадей будут введены в эксплуатацию по итогам 2020 года в Московском регионе, 11% или 150 тыс. кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и 37% или около 500 тыс. кв. м – в других городах России. Совокупный показатель введенных по итогам 2020 года складских площадей может составить около 1,35 млн кв. м, что на 25% меньше аналогичного показателя по итогам 2019 года. Во многом снижение нового строительства в России связано с сокращением ввода новых объектов в Московском регионе, где по итогам 2019 года был введен в эксплуатацию почти 1 млн кв. м. Часть девелоперов из-за пандемии скорректировали планы по новому строительству и перенесли ввод в эксплуатацию части своих объектов на 2021 год. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области и в других регионах России планируемый объем нового строительства сохранится на уровне прошлого года.
В Москве и Московском регионе по предварительным итогам III квартала 2020 года будет введено в эксплуатацию 461 тыс. кв. м, что в целом соответствует значениям 2019 года (450 тыс. кв. м). Крупнейшими объектами, которые ввелись в эксплуатацию в 2020 году, являются распределительный центр компании Wildberries (2-я и 3-я очереди) площадью 92 тыс. кв. м и логопарк «Софьино», корпус 3.2 площадью почти 50 тыс. кв. м.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам I полугодия 2020 года введено всего 12 тыс. кв. м складских площадей, что в 8 раз ниже аналогичного показателя в 2019 году. Однако, как уже отмечалось ранее, основной объем ввода новых объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области запланирован на вторую половину года, что позволит увеличить суммарный объем ввода до 150 тыс. кв. м.
В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по предварительным итогам III квартала будет введено в эксплуатацию 384 тыс. кв. м, что в 3,6 раза больше, чем за аналогичный период в 2019 году (105 тыс. кв. м). Крупнейшими введенными объектами стали складской комплекс «АВС-электро» в Воронеже (60 тыс. кв. м), распределительный центр Wildberries в Казани (50 тыс. кв. м), распределительный центр компании «Почта России» в Новосибирске (45 тыс. кв. м).
На фоне стабильного, несмотря на пандемию, спроса на качественные складские объекты и небольшие объемы нового, в том числе спекулятивного, строительства доля вакантных площадей в Московском регионе продолжает снижаться. По предварительным итогам III квартала 2020 года доля вакантных площадей в Московском регионе составит 2,2%, сократившись с начала года на 0,5 п.п. В абсолютном выражении в Московском регионе свободно 349 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области вакантно 97 тыс. кв. м, доля вакантных площадей составляет 2,6%, что на 0,1 п.п. ниже показателя 2019 года.
По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца 2020 года доля вакантных площадей в Московском регионе останется на текущем уровне – 2,2%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель продолжит снижаться и составит 2,5%.
По предварительным итогам III квартала 2020 года в регионах России доля вакантных площадей составит 5,6% или 500 тыс. кв. м, увеличившись с начала года на 0,7 п.п. Несмотря на увеличение количества сделок в регионах, которое наблюдается с 2018 года, доля вакантных площадей в регионах растет, что связано также с тем, что ряд сделок проходит в формате built-to-suit. Помимо этого, увеличение доли вакантных площадей связано с ростом ввода новых (в том числе и спекулятивных) объектов в регионах в 3,6 раза, которые пока не успели найти своего арендатора. При этом данные в регионах варьируются: например, в Самаре доля вакантных площадей составляет 10,7%, а во Владивостоке свободных качественных складских площадей нет.
Ставки аренды во всех регионах России продолжают свой рост, отмечающийся с начала 2019 года. По предварительным итогам III квартала 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в Московском регионе выросла на 1% и составила 4 000 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель почти равен значениям в Московском регионе и составляет 3 950 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. В регионах России средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 4% и достигла 3 750 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
По предварительным итогам III квартала 2020 года в Московском регионе общий объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости составил 885 тыс. кв. м, что в целом соответствует показателям прошлого года (904 тыс. кв. м). Согласно прогнозам аналитиков Knight Frank, по итогам этого года будет арендовано и куплено около 1,2 млн кв. м, что меньше, чем по итогам 2019 года (1,56 млн кв. м). Снижение объема сделок в Московском регионе объясняется отчасти смещением спроса в регионы. При этом аналитики Knight Frank не ожидают дальнейшего снижения объема сделок, а прогнозируют, что он стабилизируется на уровне 1,2-1,5 млн кв. м в год.
По предварительным итогам III квартала 2020 года лидером в структуре сделок в Московском регионе является сегмент онлайн-торговли, на который приходится 46% арендованных и купленных складских площадей. Этот показатель является рекордным для компаний данного сегмента. Согласно прогнозам Knight Frank, по итогам 2020 года он скорректируется в сторону уменьшения, но его доля и влияние на рынок по-прежнему будут велики. Вторым по объему складских сделок является сектор розничной торговли, который также активно наращивает свои складские площади в Московском регионе – его доля составляет 22% от всего объема сделок.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области за 8 месяцев 2020 года были заключены сделки аренды/продажи складских и производственных помещений общей площадью 185 тыс. кв. м, что на 12% меньше, чем за аналогичный период 2019 года (204 тыс. кв. м).
В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам отчетного периода были заключены сделки общей площадью 418 тыс. кв. м, что на 86% больше, чем за аналогичный период прошлого года (225 тыс. кв. м). Столь высокий показатель является подтверждением тенденции смещения спроса на качественные складские объекты в регионы России. По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 года в регионах России будет арендовано и куплено примерно 800 тыс. кв. м качественных складских площадей.
Ранее сообщалось о том, что PNK group построит для «Марвел-Логистики» более 40 000 кв. м складских помещений на юге Подмосковья.
Кроме того, складской сегмент лучше всего «пережил» кризис по итогам полугодия.